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最賺錢越界創意園無產權,5年6次提交IPO招股書的錦和商業這次能如愿嗎?

導語此次并不是錦和商業首次申報IPO,早在2016年3月,錦和商業的IPO申請就曾因“土地使用與規劃不一致”等系列原因被發審委否決;2016年4月13日收到證監會不予核準上市的正式決定書。此后,錦和商業于2016年12月20日再次申報IPO。但此后錦和商業又更新了3次招股書。

資本邦 · 2019-08-16 · 文/Messi · 瀏覽3013

  8月16日,資本邦訊,證監會官網披露上海錦和商業經營管理股份有限公司首次公開發行股票招股說明書(申報稿2019年8月13日報送)。

  招股書透露,錦和商業擬在上海證券交易所上市,發行人擬公開發行股份不超過9,450萬股,且占發行后的股份總數不低于10%,本次發行原股東不公開發售股份,發行后總股本不超過47,250萬股。

  公司擬將本次實際募集資金扣除發行費用后的凈額將全部投資于越界金都路項目,智慧園區信息服務平臺建設項目和償還銀行貸款及補充流動資金。

  公司前身為錦和有限,成立于2007年5月9日,整體變更前注冊資本為10,322.5806萬元。2012年5月8日,經上海市工商行政管理局核準,錦和有限整體變更為股份公司,并取得注冊號為310104000376794的企業法人營業執照,變更后公司的注冊資本為21,000萬元,法定代表人為郁敏珺。

  公司作為文化創意產業園區運營商,主營業務是產業園區、創意產業園區的定位設計、改造和運營管理。公司致力于為中小微型文化創意企業提供物理空間和專業服務,實現園區、物業持有方和入駐企業的共同發展;公司旨在助力城市更新,整合城市老舊物業資源,通過更新、改造提升其商業價值,在文化傳承的同時注入創新元素;公司注重商業運營模式的創新和跨地域復制,力爭成為中國城市更新和文化創意產業發展方面領先的商用物業服務運營商。

  錦和商業主要采用“承租運營”的經營模式,即以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)經營權,對該建筑(群)整體進行重新市場定位和設計,通過改造配套硬件設施、重塑建筑風格和形象以及完善內外部功能,將其打造成為符合以文化創意類企業為重要目標客戶群的辦公和經營需求的園區,從而提升既有建筑(群)使用價值,通過招商和后續運營獲得租金收入和物業管理收入等。

  同時,為進一步發揮公司在產業園區運營方面的優勢,公司通過“受托運營”的經營模式提供各類運營服務并獲得相關業務收入,具體包括招商咨詢策劃、物業管理等服務。

  經過多年的發展,截至2019年6月末,公司承租運營的項目共24個,可供出租運營的物業面積約53萬平方米,參股運營項目2個,受托運營項目2個。

  公司控股股東是上海錦和投資集團有限公司。郁敏珺通過錦和投資間接控制公司72.50%的股份,為公司的實際控制人。

  財務數據顯示,2016年至2018年以及2019年上半年,公司營業收入分別為53,045.31萬元、64,428.03萬元、79,993.59萬元、40,689.22萬元;歸屬于母公司股東的凈利潤分別為10,025.25萬元、11,819.11萬元、17,694.27萬元、7,821.17萬元。

  資本邦提示,公司存在公司承租運營園區中部分房產未取得產權證書的相關風險。其中越界?X2創意空間業主方尚未取得產權證書以及其他項目中未取得產權證書的房產。

? ? ? ?招股書顯示,越界?X2 創意空間為公司承租運營的園區, 園區坐落于上海市徐匯區茶陵北路 20 號,園區的物業出租方為上海電氣(集團)總公司及其全資子公司上海共鑫投資管理有限公司。截至本招股說明書簽署日,上述物業因歷史原因尚未取得產權證書。錦和商業坦言,雖然上海市徐匯區規劃和土地管理局已出具《說明》,確認上海電氣(集團)總公司擁有并主張上述物業的完全權利; 且上海電氣 (集團) 總公司已出具承諾,明確其對發行人因該物業未取得產權證書造成相關經營損失的賠付義務, 但如果未來因未取得產權證書事宜影響越界?X2 創意空間的正常運營, 將對公司的經營造成一定不利影響

? ? ? 但錦和商業運營的越界創意園所在物業(位于上海市田林路 140 號)已被出租方廣電浦東對外抵押作為銀行借款擔保, 抵押權人為中國工商銀行股份有限公司上海市漕河涇開發區支行,抵押債權金額人民幣 8 億元,抵押期限為 2018 年 12 月12 日至 2032 年 12 月 12 日。截至 2019 年 6 月末,該項抵押借款余額為 7.88 億元。如果上述物業所有權人無法按時還本付息, 將可能導致上述物業的所有權人發生變更,從而可能對越界創意園等園區的正常運營造成不利影響。

? ? ? 招股書進一步指出,?公司通常以租賃方式取得老舊工業建筑等既有建筑(群)的經營權。在項目交付過程中,這些老舊工業建筑的業主方可能面臨員工安置、生產經營場所等問題。如果員工安置、生產經營場所搬遷等問題不能夠如期解決,將可能公司面臨項目無法按期交付的風險。

? ? ? ?此外,錦和商業招股書指出,由于公司承租運營的園區物業多為老舊物業改造而成, 部分園區承租而來的房產中有部分房產尚未取得產權證書。 該部分未取得權屬證書的房產多為歷史原因形成的臨時建筑或輔助設施建筑。截至 2019 年 6 月末,發行人承租運營的園區中,合同雙方在物業租入合同中約定的未取得產權證書的房產面積合計 32,856.52 平方米,上述物業租入合同已約定了對發行人的相關損失賠償保護條款或者發行人控股股東已出具相關賠償承諾。此外,越界?康橋坊項目承租合同約定的未取得產權證書的房產面積合計 25,546.00 平方米, 出租方康橋綠洲承諾督促業主方在 2019 年 12 月 31 日前辦妥上述產權證書。上述未取得產權證書的房產未來若被主管部門認定為違章建筑,?公司承租運營上述房產存在租賃合同中關于該部分房產的相關內容被法院認定為無效或者該部分房產可能被拆除的風險。

? ? ? 錦和商業招股書還指出報告期內,越界創意園是公司收入貢獻最大的單個項目。 2016 年、 2017 年、2018 年及 2019 年 1-6 月,越界創意園分別實現收入 16,882.51 萬元、 17,141.78萬元、 18,408.32 萬元和 8,618.78 萬元,占公司主營業務收入的比例為 31.83%、26.61%、 23.01%和 21.18%。盡管越界創意園的收入占比逐年下降,但目前越界創意園收入占比仍處于較高水平,公司面臨項目收入集中度較高的風險。

? ? ? ? 此次并不是錦和商業首次申報IPO,早在2016年3月,錦和商業的IPO申請就曾因“土地使用與規劃不一致”等系列原因被發審委否決;2016年4月13日收到證監會不予核準上市的正式決定書。此后,錦和商業于2016年12月20日再次申報IPO。但此后錦和商業又更新了3次招股書。

? ? ? ?6月23日,錦和商業收到證監會下發的首次公開發行股票申請文件反饋意見。反饋意見從規范性和信息披露兩方面提出24個問題。證監會要求錦和商業補充說明:歷年向廣電浦東租賃越界創意園的單位租金,與周邊同類或同等房屋租金的對比情況廣電浦東將研發樓出售給第三方后,公司是否向第三方提供水電,及提供相同服務的價格情況,并結合上述情況說明關聯交易價格是否公允;公司的利潤對關聯方是否存在重大的依賴,是否存在租金減免或其他利益輸送行為;為關聯方擔保,是否存在償付風險,歷史上是否存在償付的情形,補充披露是否為子公司以外的關聯方提供擔保的情形,并說明原因。

? ? ? ?此外,資本邦了解到,錦和商業訴訟較多。證監會要求錦和商業補充披露訴訟事由、訴訟標的、目前的進展情況,分析相關訴訟事項及訴訟結果對公司生產經營及財務成果的具體影響。影響較大的,做重大事項提示。

圖片來源:123RF

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